用户名:

密码:

验证码:

2019年
当前位置:sunbet下载 > 房产楼市 >

全面解码德国房价长期稳定之谜

2019-05-31 主编:sunbet下载 点击次数 :

全面解码德国房价长期稳定之谜

首席房地产研究员:夏磊

首席经济学家:任泽平

研究员:俞涛

联系人:易炜林

目录

全面解码德国房价长期稳定之谜

全面解码德国房价长期稳定之谜

正文

3 从历史看未来:二战以来德国住房制度演变之五大阶段

3.1 管制时代(1945-1949)

3.1.1 时代背景:二战导致德国住房严重短缺

二战大量破坏德国住房,人均住房严重不足。联邦德国境内,1060万套住房中的230万套在战争中被完全毁坏,占比高达21%,另外还有230万套住房遭受严重损伤,加上收容所,全国一共只有940万套住房可供居住。联邦德国有1460万户家庭、4500万人口,人均住房面积仅有15平方米。1945年后,还有大量德国人从其他欧洲国家逃亡回国,德国人口从1946年的6425万人增长到6809万人,进一步加剧了住房供应不足的形势。

严重的住房短缺背景下,战后住房政策的首要任务,是保障居民的基本居住需求和防止租金的无序上涨

全面解码德国房价长期稳定之谜

全面解码德国房价长期稳定之谜

3.1.2 制度演变:住房统制经济,全国实行房屋出租管制

实施“住房统制经济”,本质是运用行政手段干预和管制住房的分配。当时德国处于由同盟国分别占领和管制的状态,同盟国对德国占领区的政策最初是惩罚性的去纳粹化、去军事化、去工业化,导致大规模生产和经济运行恢复秩序尚需时日。因此同盟国管制委员会必须使用行政手段,直接干预或管制生产、流通和分配等社会再生产的各个环节和国民经济各个部门。

“住房统制经济”主要表现为“房屋出租管制”,规定租金水平、禁止解除现有租赁合同、对贫困者进行住房安置。战后政府要求各地政府掌握当地所有住房的面积大小和占用情况等信息,并按照不同区位、不同房屋结构和房屋质量,提出相应的指导租金水平,作为住房出租人和承租人确定租金的参考标准。该租金水平基本被冻结在1936年二战前的水平线上,每平米月租金不超过1马克。政府有权根据住房面积和使用情况,实行住房配给,即在已经征用或私有产权的住房内安置当时没有住房的家庭或个人,房主和被安置人构成租赁关系,履行相应的权利和义务。

3.1.3 政策效果:住房仍旧严重短缺

房屋出租管制在战后特殊时期,直接保障了居民的基本住房条件。但低廉的租金,既不能有效促进住房的建设和租赁市场的扩大,也无法维持住房的修缮管理,不利于住房改善,供不应求的严峻局面仍亟待解决。1949年,联邦德国约有926万套住房(不含收容所),户均住房只有0.58套,与1945年相当,社会平均居住水平没有明显改善,勉强维持在基本水平。

3.2 供给时代(1950-1965)

3.2.1 时代背景:联邦德国由统制经济模式转向社会市场经济模式

1949年5月,联邦德国成立后,在总结了美国自由市场经济的经验和教训以及苏联中央计划经济的成就和问题后,考虑到德国的历史传统和“社会主义”思潮在德国公众中的影响,首任总理阿登纳及时任经济部长艾哈德(“社会市场经济之父”,后任总理)选择了“社会市场经济模式”,强调政府作用与市场经济相结合。在阿登纳总理时期(1949-1963年)和艾哈德总理时期(1963-1966年),联邦德国创造了“经济奇迹”:GDP从1950年的497亿欧元增长到1965年的2348亿欧元,增长3.7倍,年均增速达到11%。

全面解码德国房价长期稳定之谜

全面解码德国房价长期稳定之谜

全面解码德国房价长期稳定之谜

全面解码德国房价长期稳定之谜

在社会市场经济思想下,德国政府意识到单纯的房屋出租管制对住房供给与改善的制约,并且仅仅依靠私人部门投资是不够的。因此,政府支持扩大供应成为这一时期住房政策的首要目标。

3.2.2 制度演变:公共财政支持,政府主导大规模住房建设

(1)立法明确政府保障居民住房的社会责任

1950 年,《第一部住房建设法》出台,规定“联邦、州、乡镇及乡镇联合区应当进行住房建设,特别是为广大民众建设大小、设施和房租适宜的住房(即社会住房)”,以此为目标,将“在6年内建设180万套社会住房”列为紧迫性任务。

1956年,《第二部住房建设法》出台,明确利用公共资金建设社会住房的首要原则为“优先建造家庭住房,满足低收入人群的住房需求”。在已完成《第一部住房建设法》任务的成果下,又制定了要“在1957-1962年建设180万套社会住房”的紧迫性任务。

(2)通过公共财政促进大规模社会住房建设

《第一部住房建设法》出台了五种支持住房建设的手段:(1)公共资助,包括提供无息和低息贷款;(2)融资担保,为自由市场上的住房建设贷款提供担保;(3)税收优惠,对于新建、重建、修复和扩建的住房,免除10年土地税;(4)土地供应,为住房建设提供或出租价格适宜的建设用地,优先考虑社会住房建设;(5)放宽“住房统制经济”,给予房东在租客选择上更多的自主权。

结合五种支持手段,政府规定了三类住房建设支持模式:公共资助社会住房、税收优惠住房和自由融资住房。

全面解码德国房价长期稳定之谜

上一篇:没有了  
下一篇:【国君研究】怎么看当前地产产业链?
(责任编辑:sunbet下载_进入申慱sunbet官网,欢迎转载!)
文章人气:
(请您在发表言论时自觉遵守互联网相关政策法律法规,文明上网,健康言论。)
用户名:
验证码:
  • 全面解码德国房价长期
    首席房地产研究员:夏磊 首席经济学家:任泽平 研究员:俞涛 联系人:易炜林 目录 正...
    全面解码德国房价长期稳定之谜
  • 芜湖街头现集装箱出租
    近日,一座集装箱式的出租房出现在了弋江区花津南路文化戏曲公园门口 ,箱体上张贴着“...
    芜湖街头现集装箱出租房 水电俱全租金每天六块钱
  • 武汉一经适房险变胶囊
    图为十里和府小区3栋经适房外景,居民指认“胶囊房”所在楼层。黄经理说,在打电话做...
    武汉一经适房险变胶囊房90平方米隔成6房4卫
  • 2013胡润房地产富豪榜
    上榜房地产富豪中粤商最多,有11位;其次是闽商和浙商,分别有7位和5位。 24日,胡润...
    2013胡润房地产富豪榜揭晓 七位闽商上榜
首页 | 新闻 | 财经 | 军事 | 百科 | 科技 | 数码 | 汽车 | 游戏 | 娱乐 | 体育 | 文化 | 教育 | 房产 | 旅游 | 健康 | 女性 | 明星 | 美女